香港庄胜折戟上海楼市

　　晏耀斌

　　12月中旬的上海，寒风刺骨。坐落在9号线地铁松江大学城站东侧，一片“墓碑”在周边繁华的高楼衬托下，显得格外阴森。

　　这实际上是一个烂尾工程，因其现状和墓碑极其相似，而被传成远近闻名的阴地。其辖区松江区乃至上海地产界和官方都知道，这是曾经规划投资20亿元的“松江新城动脉”——松江客运中心。

　　被纠缠在此地的则是曾以投资北京市宣武门地段的旧城改造闻名的香港庄胜集团有限公司(下称“香港庄胜”)。

　　2002年，在松江有关领导的邀请下，周建和进入松江区开始谋划以松江客运中心为主体的1200亩新区开发。自2003年始，国内房地产市场开始爆发，庄胜则与当地政府陷入纠纷，原有地块土地使用权也发生变更。

　　直到一批官员被判刑，才揭开了出局的谜团。截止到2014年12月中旬，按照松江区有关负责人的说法：“周建和(庄胜实际控制人)大股东的身份还在，政府正在协商处理。”

　　“9月底，政府派驻人员进入了烂尾现场。”上海一知情人士透露。

　　招商引资遇上招拍挂

　　公开资料显示，松江客运中心的建设动意于2001年。松江区地处上海西南郊，是上海“一城九镇”中率先发展起来的卫星城镇，区政府有意在此建设交通枢纽及购物中心，接驳9号线，带旺松江新城。

　　客运中心项目是经区人大通过的区政府实事项目，按照当时的规划，将汇集松江陆上客运的43条公交线，与轨道交通9号线大学城站相连，形成一个大型交通枢纽换乘中心，与9号线一期工程同步建成。

　　2001年，香港庄胜董事长应邀并与松江区达成投资意向。2002年5月，松江客运中心开发公司上海庄城正式组建，注册资本498万美元，后增资到1200万美元。

　　其中庄胜集团旗下的北京庄胜房地产开发有限公司(下称“北京庄胜”)持股60.85%、庄胜旗下的香港建采有限公司持股25%；松江区属国有公司上海城通轨道交通投资开发有限公司(下称“上海城通”)持股14.5%；自然人林敏持股10%。北京庄胜的法定代表人周建和出任上海庄城的董事长，香港建采的法定代表人沈伟得出任总经理。

　　2002年7月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)颁行2003年，国土资源部、监察部等中央多部委联合在全国范围内对土地进行督察，松江也是被督察地区。

　　总投资18亿元、总建筑面积45万平方米的松江客运中心暨大型购物中心工程自2003年5月开工后不久，即以“烂尾工程”存在至今。

　　地价暴涨引发争夺战

　　当时的六方协议显示，为吸引庄胜集团到松江投资，松江区政府提供1200亩土地供上海庄城开发，其中包含850亩普通住宅用地，价格为每亩38万元；客运中心及周边配套措施350亩，每亩25万元。整个项目总投资18亿元。后住宅用地增值969.39亩，客运中心用地缩减为263.9亩。

　　为了应对土地招拍挂政策，协议约定：由上海城通按照现行规范，通过招投标办法分二期办妥所有的住宅用地批租手续至上海庄城名下。六方协议约定：由上海庄城参加公开招投标，在最终由招标达成的出让价格中，上海庄城按51万元/亩的代价承担，高出每亩51万元的部分，由上海城通承担。

　　随后，上海市政府土地部门对以上三块土地发布招标公告，但由于上海庄城成立仅一年且无开发经验，不具备投标资质，各方商议决定由北京庄胜代替投标。

　　与客运中心“捆绑”的969.39亩土地最终被划分为3块，分别为嘉松南路2号地块388.58亩、大学城站2号地块323.34亩、祥和路2号地块257.47亩。前两块土地又被称为“嘉松388”“大学城站323”。

　　2003年12月，北京庄胜“按计划”中嘉松南路2号地块第一标，中标价为126万元/亩。上海三湘(集团)有限公司(下称“三湘公司”)中第二标。然而，房地产市场的火爆则诱发了土地争夺大战。

　　由于上海庄成总经理沈伟得未能及时将土地出让金交给松江区国土局，7天后即2004年4月26日，土地出让合同被解除。同一天，上海市松江区房屋土地局与也曾参与土地招标的三湘公司签订土地出让合同，将嘉松南路2号地块让与三湘公司。

　　在大学城站2号地块“代投标”中，上海庄城时任总经理沈伟得安排从上海庄城账上调拨2260万元打入三湘公司账户，作为后者竞标大学城站2号地块的保证金。三湘公司最终以139万元/亩中标。

　　目前，这些拍卖的土地已开发成了“三湘四季花城”，其董事长黄辉，以建材等起家，以三湘四季花城项目崛起于上海房地产界。

　　“土地爷”落马揭开谜团

　　直到2012年2月8日，原上海市普陀区区委常委、副区长陈猛被检察院公诉，上海市松江客运中心土地真相才浮出水面。

　　根据法院判决书显示，陈猛被检察机关指控受贿1547.9万余元，与他在普陀区任上毫无关系，都来自在2003年1月至2011年2月在担任松江区副区长期间利用分管城建等职务便利为他人谋取利益收受贿赂。

　　沈伟得的证词显示，作为负责对庄城退出松江客运中心项目的补偿条件，他曾多次请求陈猛将其公司分得的款项直接划入其个人账户，如愿后，沈某送上50万元作为对陈猛的报答，并为陈猛支付了其替女儿购买保险的保费，总价值港币13万余元。

　　在大学城站2号地块公开招标时，上海城通以北京庄胜不宜两次出面竞标为由，委托三湘公司为上海庄城“代投标”。上海庄城现任总经理刘波表示，因上海城通与三湘公司拒不提供与上海庄城签署的《代投标协议》，三湘公司再次取得土地。

　　上海国土局包括几名副局长涉案的窝案爆发，尤其是号称“土地爷”的上海市房地产管理局土地利用管理处处长朱文锦的落马，则揭开了嘉松南路2号地块的拍卖内幕。

　　朱文锦自1999年就任该处副处长，2003年升任处长，2007年以巨额受贿被起诉。

　　彼时，松江区土地局以过期7天未付清出让金和前期开发费用为由，与北京庄胜解除土地出让协议，并没收2800万元保证金。当日，松江土地局即与中第二标的三湘公司签订了土地出让合同。但土地局对三湘公司取得该块土地的挂牌公示却在一年以后，三湘公司支付该块土地出让金的日期更超过一年以上。

　　根据记录，两块土地价格均以70万元每亩支付，而招拍挂的价格分别为139万元和126万元，700亩土地被私下优惠接近5亿元。

　　《财经》杂志在关于“上海社保案”的报道显示，三湘公司购买上述土地及后续开发的资金中，有数亿元来自上海工业投资(集团)有限公司下属的上海市工业开发总公司。上海工投总裁王国雄在受审时此事公开，黄辉也曾被有关部门找去谈话。

　　在2009年上海庄城公司的工商执照被吊销。“庄胜公司只有一个目的，钱可以不赚，但公平必须讨到。”周建和在2014年12月15日接受《中国经营报》记者采访表示。